ANFAS-NEWS.RU
ПОДАТЬ ОБЪЯВЛЕНИЕ
Статьи «АНФАС профиль»
Регистрация  ·  Логин: Пароль:  ·  Забыли пароль?

ЦЕНА ЗЕМЛИ ИЛИ НЕ РУБИТЕ РУКУ, КОТОРАЯ ДАЕТ

29 сентября в числе трех налогов, установленных на местном уровне, депутатами был принят и земельный налог. Он прошел легко и почти без обсуждений, страсти разгорелись днем раньше, на комиссии по бюджету, налогам и финансам: во время перехода с государственного уровня на местный, земельный налог немного мутировал. А именно: в проекте, представленном «земельным» департаментом, для некоторых видов деятельности (автозаправки, торговля, общепит) предлагалось увеличить ставку налога в полтора раза. Депутаты инициативу департамента не поддержали.
Эта деталь только на первый взгляд кажется незначительной.
До сих пор в отношении земли местные власти могли влиять только на аренду: земельный налог был прерогативой государства. Аренда же земли целиком зависела от воли чиновников Администрации: даже депутаты к ставкам подпускались без особого энтузиазма, лишь в качестве жеста доброй воли. Чиновники самостоятельно разработали методику, по которой стали рассчитывать аренду в зависимости от предполагаемой доходности деятельности, ну, а поскольку доходность у всех разная, а сколько-нибудь серьезного исследования, судя по всему, не проводилось, тут же пошли «косяки». Вопли отдельных предпринимателей доходят до нетерпимых: «Кто придумал эти цифры?! Они как-то рассчитываются, или прямо готовыми падают с потолка?!» При всей социальной направленности методики (под объектами здравоохранения, спортивными сооружениями и т.п. земля стоит практически копейки), администрация умудрилась больно прищемить часть бизнеса, обеспечив ему головную боль и ощущение нестабильности.
Поскольку земельный налог утверждается ежегодно, то искушение привязать его, как и аренду, к доходности, надо полагать, еще будет возникать. Поэтому мы решили поглубже исследовать этот вопрос, и отследить логику формирования сумм, которые в конечном итоге начисляются арендаторам.

ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Один из серьезнейших земельных кризисов в Рыбинске разразился года 4 назад, когда аренда земли подскочила резко - в десятки раз. Бизнес не понимал причины, тем более ранее Администрация всячески поощряла предпринимателей к тому, чтобы они арендовали как можно больше земли – не только кусок под зданием, в котором находятся, но и прилегающую территорию. Таким образом земельные участки тесно соседствовали друг с другом и «ничейной» земли практически не оставалось; при этом довольны были все: земля работала, то есть приносила деньги в бюджет, а некоторые предприниматели (не все, конечно) стали облагораживать территорию, которую считали своей. Но со скачком аренды любовь власти и бизнеса закончилась; большие неиспользуемые территории вокруг объекта тянули огромные деньги и стали излишним балластом. Тогда, собственно, и пробудился у бизнеса первый интерес к методике расчета арендной платы за землю - интерес, который не угасает до сих пор.

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
Как пояснил заместитель начальника департамента по управлению земельными ресурсами и землеустройству Сергей Галдеев, Рыбинск пошел по питерскому пути, то есть ставка аренды земли у нас максимально дифференцирована в зависимости от ее использования. Так, в последней методике, утвержденной 30 декабря 2004 года и действующей в 2005 году, мы насчитали 72 варианта базовых ставок, учитывающих буквально все направления деятельности – от торговли до строительства, от здравоохранения до садоводства, от банковской деятельности до коммунального хозяйства. В одной только торговле действует 11 вариантов ставок. Для сравнения: в московской методике мы нашли всего 33 варианта ставок, в том числе 5 – по торговле. В питерской - изначально было 40 вариантов (последнюю методику на официальном сайте Питера нам не удалось обнаружить).
Помимо вида деятельности методика учитывает местоположение земельного участка (в городе существует 14 территориально-оценочных зон, самый престижный район – исторический центр), и еще ряд нюансов (например, близость участка к базовой магистрали), для чего используются дополнительно 8 коэффициентов.
Безусловно, подобная дифференциация увеличивает доходы в бюджет, позволяя – по словам тех же питерских чиновников – «не упустить ни копейки», и кажется вполне справедливой: торгующие детским питанием никогда не будут платить столько же, сколько платят владельцы казино. Помимо этого у власти появляется дополнительная возможность стимулировать отдельные виды бизнеса и тормозить развитие других. Так, например, при торговле во временных строениях ставка аренды земли автоматически повышается в 4,5 раза: таким образом с рынка вытесняются палатки, которых в свое время была тьма, и они уж точно не украшали облик города.
Однако при всех плюсах следовать по пути максимальной дифференциации, как и предупреждает Герман Греф, инициатор питерской методики, надо на цыпочках, чтобы ненароком не наступить кому-нибудь на горло: как показывает практика, бизнес, если его обкладывают со всех сторон, просто уходит в подполье и, вообще, перестает платить.
В основе деления бизнеса на отдельные категории, как уже говорилось, лежит его доходность и социальная направленность. Однако сами предприниматели, особенно те, у которых аренда земли несопоставима даже с московскими расценками (!) и однозначно разоряет, если платить ее в полном объеме, подозревают, что никакого исследования доходности бизнеса в Рыбинске не проводилось, иными словами, происхождение ставок аренды остается загадкой.
В этом предпринимателей поддерживал и Совет депутатов двух последних созывов, у которого также возникало много вопросов к «земельному» департаменту. Более того, как заметила зам. Председателя Совета депутатов Лариса Сорокина, ситуация с арендой имущества (здесь у нас самые низкие ставки по области, чем очень удивлен Ярославль?!) во многом складывалась из-за неясной позиции исполнительной власти в отношении аренды земли.
Еще один маленький штрих. Мы попытались узнать в департаменте по землеустройству о злостных неплательщиках - с тем, чтобы понять, существует ли какая-нибудь закономерность между высокими ставками аренды у отдельных видов бизнеса и нежеланием людей платить. Департамент, ссылаясь на закон, отказался обнародовать эти данные, сам же учета неплательщиков по видам бизнеса не ведет.
А по слухам, металлоломщики, у которых самые разоряющие ставки, либо не платят, либо стремятся выкупить землю, либо создают нелегальные пункты приема.

СПЛОШНАЯ МАТЕМАТИКА
Итак, судя по ставкам, земельный департамент считает самым доходным бизнесом «прием отходов черных и цветных металлов». Максимальная ставка здесь составляет 451 рубль за квадратный метр (где возможно, ставки округляются для удобства читателей). Эта сумма выше, чем платят торгующие в центре Москвы. Следом идет игровой бизнес, куда ненароком попали бильярд и боулинг, во всем мире (да и во всей России, кроме Рыбинска) считающиеся спортом. Владельцы бильярдных должны платить до 237 рублей с небольшим за квадратный метр. Любопытно, что у бассейнов максимальная ставка – 1,19 руб/кв. м. И чем хуже бильярд бассейна – непонятно. Хотя, справедливости ради стоит отметить, что площади в бассейне огромные, но ведь и число людей, одновременно проходящих через бассейн, больше, чем в бильярде. Во всяком случае, разница в 200 раз нам кажется не совсем оправданной. Помимо бильярда в игровой бизнес попали элитные клубы, культурно-развлекательные заведения и многочисленное «и т.д.» - какие именно организации подразумеваются под этими названиями, в методике не указано, а это не совсем хорошо, потому что при желании под подобные определения (особенно под «и т.д.») можно за уши притянуть кого угодно. Были случаи, когда дискотеки при наличии бильярда относились к игорному бизнесу, аренда земли вырастала в десятки раз. А это как раз может привести к эффекту негативному: что сделают владельцы, чтобы не прогореть? Уберут бильярд с дискотек? Или установят дополнительно игровые автоматы?
Любопытно, что аренда земли под свалками производственных отходов колеблется между 17 и 36 рублями – это, мягко говоря, не очень большая сумма для земли, используемой с нанесением урона. Практически столько же стоит земля под объектами энергетики, связи, нефтяного и газового хозяйства (от 14 до 30 рублей за квадратный метр). Бедными они получаются. Массажные салоны платят больше (от 26 до 55 рублей), торговля в мини-маркете (то есть в обычном магазине) - до 59 рублей в престижной зоне; в гипер-маркете – до73,5 рублей за квадратный метр. Земельный департамент ссылается на то, что специфика отдельных предприятий требует огромных площадей – как аэропорты, например. И потому может оказаться, что с виду доходный бизнес имеет низкую ставку. Однако коэффициент площадей в методике не прописан, и потому не совсем понятно, как именно уменьшается или увеличивается ставка аренды в зависимости от специфики предприятия, использующего большие площади.

ТРИНАДЦАТЫЙ ЭТАЖ
Ситуацию осложняют дополнительные коэффициенты, целесообразность которых можно поставить под сомнение – коэффициент этажности, например. Бизнес до сих пор не может ответить на вопрос: чем торговля в многоэтажке выгоднее торговли во дворе этого же дома. Несколько лет назад, когда «скакнула» аренда и обиженный бизнес искал защиты в Совете депутатов, коэффициент этажности удалось убрать из методики, но в этом году он появился снова; и вопрос был задан вновь – теперь уже ассоциацией предпринимателей «Деловой Рыбинск».
Ответ администрации – просто изюминка. В нем «доказано», что если не ввести этот злополучный коэффициент, то это «фактически сведет на нет идею поддержки органами местного самоуправления образовательной деятельности»! Аргументация здесь такая.
Доля земли, приходящаяся на квадратный метр здания тем меньше, чем это здание выше: общий кусок земли под домом один, а этажей-то много. Ну, а поскольку на помещение в высотке приходится меньше земли, то, соответственно, и сумма ее аренды меньше. Так, при прочих равных условиях арендатор в 16-этажном доме платит в 2,1 раза меньше, чем в 5-этажном, то есть, как считают чиновники, находится в более льготных условиях и непонятно почему. А стало быть, ради социальной справедливости, нужно изъять у предпринимателя «неосновательно сбереженные средства» (выражение из ответа «Деловому Рыбинску»), то есть ввести коэффициент этажности. В противном случае между торговлей в высотке и «образовательными услугами» в малоэтажных домах не будет никакой разницы по части аренды земли. Из этого делается вывод, что коэффициент этажности способствует концепции поддержки Администрацией социально значимых направлений деятельности.
Честное слово, приходит на память анекдот: «Чего хотят большевики? – Чтобы не было богатых! – А я думала, чтобы не было бедных…».  Думается, если повысить аренду бизнесу хоть в десять раз, на качестве «образовательных услуг» это никак не скажется, а вот бизнесу нанесет урон. Более того, кто сказал, что услуги эти не могут оказываться в высотках? Вот пример – по крайней мере, одно из учреждений дополнительного образования находится в каскаднике, там же находится детская библиотека – у них-то как с коэффициентом этажности? А если эту логику перекинуть на жилой фонд (скажем, на кооперативные дома)? Получится, что житель высотки должен доплачивать до уровня платежей жителя двухэтажного дома? Тут будет пахнуть не только явной несправедливостью, но и элементарным беззаконием.
А вообще, если сравнивать бизнес с бизнесом, предприниматели в высотках, действительно, в выигрыше, и какая-то доля справедливости в рассуждениях Администрации и этом коэффициенте все-таки есть. Но только доля, из серии – почему одни рождаются в Москве, а другие – в Урюпинске? Предприниматель из высотки платит аренду меньшую только потому, что он реально арендует меньше земли, а отнюдь не потому, что «неосновательно сберегает средства». По сути получается, что не имея оснований повысить аренду еще, предпринимателю говорят: мы тебе поднимаем ставку, так как у других расходы на аренду больше. Такая мотивировка едва ли выдерживает какую-либо критику. «Давайте уж тогда мы будем учитывать, в какую сторону окна выходят – на север или юг», - говорят предприниматели. И в самом деле, почему у одних в офисах всегда солнце, а у других – ветер северный прямо в окна?

СКОЛЬКО ЖЕ БАЗОВЫХ МАГИСТРАЛЕЙ В РЫБИНСКЕ?
Для начала неплохо было бы ответить, что же такое базовая магистраль вообще, поскольку в скромном Рыбинске Администрация насчитала таких аж 33 штуки. 50-метровая близость к ним увеличивает ставку аренды земли в 1,3 раза. Надо полагать, логика тут проста: близость к популярной дороге, вдоль которой хорошо развита деятельность, как на ул. Крестовой, например, реально увеличивает цену земельного участка.
Года четыре назад, во время первой волны возмущения, выяснилось, что исполнительной властью было найдено порядка 40 магистралей. В этот список входили небольшие улочки вроде Ак. Губкина, где, по сути, бывают только жители одного микрорайона – Северный; а также дороги большие, но пустынные, вроде Окружной дороги. Конечно, дорога эта популярная, но рыбинцы бывают здесь только проездом, поскольку никаких социальных объектов, кроме, пожалуй, кладбища там нет; жилые зоны небольшие – Семеновское, Узково; да и общественный транспорт там ходит лишь на небольшом участке – в сторону кладбища.
В истории четырехлетней давности в результате борьбы число базовых магистралей удалось сократить практически вдвое. Сейчас опять откуда-то выплыли 33 магистрали. И опять в их числе наряду с оживленными дорогами (ул. Крестовая, Свободы и т.д.) – популярные только среди жителей определенных микрорайонов улочки – вроде ул. Куйбышева; а также хорошо известные, но пустые дороги вроде Пошехонского тракта или проспекта Генерала Батова, которые абсолютно не сопоставить с той же улицей Плеханова.
И вообще, город уже разделен на популярные и непопулярные районы (территориально-оценочные зоны), от которых зависит ставка аренды земли. И вдруг предприниматель, развивающий свою деятельность где-нибудь на отшибе, где ценность земли не так высока, вдруг опять оказывается рядом с какой-то неведомой базовой магистралью…

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ СБОР ПОД ВИДОМ АРЕНДЫ?
Любопытна еще одна точка зрения на этот вопрос, которая была озвучена Ларисой Сорокиной. Она считает зависимость аренды земли от вида бизнеса вообще абсурдом.
Земельный налог ранее никогда не зависел от вида деятельности. Исключение составляли только земли под жилфондом, садами и гаражами – здесь ставка налога была снижена до 0,3%, но эти исключения можно было рассматривать как социальные льготы, поскольку полную ставку налога многим жителям было бы не осилить. Получается, что те же металлоломщики, выкупая землю в собственность, тут же перестают платить страшную дань, наложенную на них местной Администрацией. Где же тогда справедливость?
В отношении аренды имущества также никого не волнует вопрос, что именно делает на площадях арендатор. Главное – чтобы он платил указанную сумму, которая напрямую зависит от того, в каком районе города располагаются эти площади. Так, в центре аренда (точнее, субаренда) может превышать тысячу рублей за квадратный метр, а на окраинах эта цифра существенно снижается.
Так и ценность земли, видимо, должна определяться ее местоположением, то есть тем, насколько развит район, в котором находится земельный участок. Вид бизнеса может учитываться в том случае, если он имеет свою специфику в отношении земли. Например, свалки – использование земли с нанесением урона. Или пастбища, под которые нужны огромные площади. А вот торговля алкогольной продукцией и детским питанием хотя и приносит разный доход, и первое, в отличие от второго, не поощряется, тем не менее, не должны учитываться при формировании ставки аренды земли – считает Сорокина. Потому что система льгот и надбавок (те же акцизы, например) уже давно существует и вполне сбалансирована.
Предприниматели уже платят налог в зависимости от своего дохода – «вмененку», одни больше отчисляют, другие – меньше; игорный бизнес платит уже свой налог, и металлоломщики – тоже. Местные чиновники, по сути, дублируют эту «вмененку», используя другие цифры – по собственному усмотрению.
Я решила сравнить, какие факторы влияют на ставку аренды земли больше – непосредственно ценность земли или то, чем предприниматель собирается на этой земле заниматься. Получилась любопытная картина.
В зависимости от престижности зоны ставка аренды земли колеблется в два с небольшим раза, или чуть больше, если объект находится рядом с «базовой магистралью». В Москве эта разница составляет более 58 раз!
В то же время в зависимости от вида деятельности ставка аренды земли колеблется у нас в сотни раз – если сравнивать максимальную ставку металлоломщиков (451 руб./кв. м) и максимальную ставку бассейнов (1,19 руб./ кв. м), которые также вполне могут заниматься коммерческой деятельностью. Справедливости ради стоит отметить, что в основном ставки для бизнеса начинаются примерно с 5-10 рублей за квадратный метр в зависимости от престижности зоны (как у химчисток или салонов красоты).
Очевидно, что в Рыбинске реальные характеристики земли на ставку аренды влияют несущественно; сумму аренды земли формирует в основном род деятельности, который ведется на этой земле. А это уже, простите, даже не аренда земли получается, а дополнительный сбор с предпринимателей, рассчитываемый исходя из доходов их вида бизнеса!

НЕ РУБИТЕ РУКУ, КОТОРАЯ ДАЕТ
Интересно, что предприниматели к самой дифференциации ставок в зависимости от вида бизнеса относятся вполне спокойно, поскольку понимают стремление власти и отдельно взятого департамента по землеустройству наполнить бюджет. Однако очень сложно – даже почти невозможно – разделить бизнес на категории так, чтобы при этом никто не пострадал, тем более, если не проводить для этого специальных исследований; и чем сильнее дробление, тем вероятнее ошибка. Потому механизм формирования ставок должен быть максимально прозрачным, колебание ставок между видами деятельности не должно быть существенным, а Администрация должна быть готова идти на диалог конструктивный и внимать разумным доводам – считают они.
Конечно, понятно, что ставки аренды у нас в городе максимально ориентированы в социальным отношении, то есть социальные объекты платят копейки, в отличие, скажем, от тех же московских, где даже у больниц ставки достаточно высоки, поскольку считается, что они также могут зарабатывать деньги. Однако, на наш взгляд, не совсем хороша и та практика, когда из тех, кто способен платить, вытягивают по максимуму, нанося, по сути ощутимый урон делу.

P.S.: Я допускаю, что при анализе методики были допущены некоторые неточности. Однако я глубоко убеждена в том, что методика при прочтении должна быть ясна не только земельному департаменту, но и любому человеку, занимающемуся или собирающемуся заняться бизнесом.
Я также буду благодарна, если департамент выразит свою точку зрения на спорные моменты, озвученные здесь, и аргументирует свою позицию необходимыми статистическими данными.

Елена Анисимова



12 Октября 2005



ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ

В «Демино» монтируют мишени для биатлона

В «Демино» монтируют мишени для биатлона   Сегодня техническая делегация приняла участие в работе по установке тридцати комплексов... 22.11.2017 



Рыбинцев приглашают обсудить программу «Формирование городской среды»

Рыбинцев приглашают обсудить программу«Формирование городской среды»    Общественное обсуждение проекта муниципальной программы... 22.11.2017 



Рыбинск присоединился к порталу «Решаем вместе»

Рыбинск присоединился к порталу «Решаем вместе»    Глава Рыбинска Денис Добряков и заместитель председателя правительства Ярославской... 22.11.2017 



Прививки от гриппа сделали 40% процентов жителей Рыбинска

Прививки от гриппа сделали 40% процентов жителей Рыбинска    Прививочная кампания в Рыбинске практически завершена. На 15 ноября... 21.11.2017 



Волшебный автопарк набирает водителей

Волшебный автопарк набирает водителей     «НаШествие Дедов Морозов» в Рыбинске вновь будет сопровождать новогодняя автоколонна.... 21.11.2017 



Делегация из Рыбинска посетила Международный культурный форум

Делегация из Рыбинска посетила Международный культурный форум    В Санкт-Петербурге прошел VI Международный культурный форум.... 21.11.2017 



Администрация Рыбинска представила бездефицитный бюджет

Администрация Рыбинска представила бездефицитный бюджет    Администрация Рыбинска представила на рассмотрение депутатов Муниципального... 20.11.2017 



День бесплатной юридической помощи

Общественная приемная губернатора проведет День бесплатной юридической помощи   24 ноября 2017 года Общественная приемная губернатора... 20.11.2017 



В Рыбинске изменятся два маршрута общественного транспорта

В Рыбинске изменятся два маршрута общественного транспорта   С 1 декабря изменяется маршрут автобусов № 12 «ПАТП-1 – Завод «Призма».... 20.11.2017 



Возврат к списку


 

 

«АНФАС профиль», Т/ф: (4855)280-082, Рыбинск, ул. Крестовая, 75     Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru